宿遷市區最新物業管理辦法的通知
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市政府關于印發宿遷市市區物業管理辦法的通知
宿豫區、宿城區人民政府，宿遷經濟開發區、市湖濱新城、蘇州宿遷工業園區、市軟件與服務外包產業園，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《宿遷市市區物業管理辦法》已經市政府三屆二十八次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二O一一年四月十一日
宿遷市市區物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市區物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
配套設施不全的原有住宅區，由各區政府（管委會）組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
第三條 物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域，以住宅為主配套部分商業的除外。
一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施物業管理。
第四條 市住房和城鄉建設部門是全市物業管理行政主管部門，負責物業管理政策制定、行業指導、物業服務企業和從業人員資質及信用管理工作。
各區政府（管委會）負責做好本行政區域內的物業管理工作，各區住房和城鄉建設部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，具體負責轄區內物業管理活動的行政管理和行政執法工作。
市和區城管、財政、民政、物價、公安、規劃、環保、工商等部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作，各部門應將管理職責統一向社會公布。
第五條 各區政府（管委會）應明確各街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責管轄的物業管理區域，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導轄區內業主大會成立和業主委員會的換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應設立投訴調解工作站和應急維修服務站，調解處理物業管理各類糾紛，維護社區和諧穩定。
社區居民委員會是社區居民利益的重要維護者，負責指導和監督區域內業主委員會、業主大會、物業服務企業開展工作，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，綜合調處各類矛盾，維護社區居民的合法權益和社會穩定。
社區居民委員會要積極支持物業服務企業開展多種形式的社區服務，業主委員會和物業服務企業應主動接受社區居民委員會的指導和監督。
第六條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、環境衛生、園林綠化、技防監控、車輛管理、設施設備維護等專項服務的行業主管部門依法按照相應職責負責相關監督管理工作，提高行業服務水平。各專業服務單位及其行業主管部門應將服務內容和管理職責向社會公布。
第七條 區人民政府（管委會）應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化的物業服務，促進物業服務行業發展。
鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第二章 前期物業管理
第八條 本辦法所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
前期物業管理應至整個項目竣工交付之后，業主大會或業主委員會選聘確定的物業服務企業接管物業之時結束。
第九條 開發建設單位承擔前期物業服務責任。前期物業服務期間，開發建設單位負責物業管理區域內的安全巡查、衛生保潔、綠化養護、房屋及共用設施設備維修養護、臺賬管理等服務工作，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會監督管理，按物價部門審批或備案的服務等級及相應標準提供服務，不得向業主收取物業服務費。
第十條 新建商品房預銷售前，開發建設單位應通過公開招標方式選聘具備相應資質及信用等級的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂前期物業服務合同。
第十一條 為加強對物業服務行為的監管，物業服務企業需按不低于本項目建筑面積1元/平方米的標準交納履約保證金，由各區住房和城鄉建設局負責監管，在物業服務合同終止后予以退還。
具體的監管辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第十二條 業主應繳納裝修保證金、裝飾裝修垃圾處理費、停車管理服務費，其具體收費標準依據物價部門公布的相關文件執行。
電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用，應單獨列帳，合理、公開分攤，與業主協商預收，每次預收不超過半年；業主大會成立后，由業主委員會與物業服務企業協商確定具體分攤辦法。
第十三條 開發建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。業主應當就履行臨時管理規約內容作出書面承諾。在業主大會成立后，應當依照規定制定公布業主管理規約，經業主大會審議通過后，全體業主應當共同遵守。
第十四條 業主大會成立后選舉產生業主委員會，開發建設單位應于10日內同業主委員會進行物業共用部分查驗交接，辦理交接手續，并向物業所在區住房和城鄉建設部門備案，按照本項目總建筑面積10元/平方米的標準繳納物業管理儲備金，權屬為全體業主，使用由業主大會決定，實行專戶存儲、專款專用，專項用于彌補后期物業管理費用的不足和公共部位、設施設備的緊急維修等。各區政府（管委會）應對物業管理儲備金的繳納與使用制定具體的管理細則。
同時開發建設單位要向業主委員會移交下列物件、資料：
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（三）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（四）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（六）物業管理用房、技防監控等設備；
（七）承接查驗所必需的其他資料。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十五條 房屋所有權人為業主。業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、法規規定的其他有效證明為依據。業主可以書面委托代理人行使權利。
第十六條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。
第十七條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十八條 整個項目建設竣工交付之日起滿1年或交付后業主入住率達50%以上的，開發建設單位應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
第十九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到申請后應將申請事項告知所在社區居民委員會，聽取其意見，并于7日內組織成立首次業主大會會議籌備組，指定業主代表擔任籌備組組長。籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中物業管理區域內的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。
籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在物業管理區域內顯著位置公示業主大會召開時間、會議議程和籌備組成員等相關事項，公示時間不少于15日。
第二十條 開發建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。
第二十一條 業主大會選舉產生業主委員會，審議通過《業主委員會章程》。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地的區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
（一）籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
（二）業主大會議事規則以及業主大會決議；
（三）業主管理規約；
（四）業主委員會委員名單；
（五）其他相關資料。
材料齊全的，區建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當予以備案，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）、（五）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十二條 業主委員會委員實行任期制，依據業主大會議事規則決定有關任期、候補、空缺、資格終止等事項。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，按照《業主委員會章程》辦理移交手續。拒不移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第二十五條 業主委員會必要的工作經費，由全體業主承擔。具體可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費應包括業主大會、委員會的會議費；有關人員的津貼和薪酬；刻制印章、掛牌費；必要的日常辦公費用。工作經費收支情況，定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第二十六條 經業主大會同意，業主委員會可以聘請物業管理職業經理人，負責業主委員會委托的物業管理有關事項。
物業管理職業經理人應經過專業培訓，取得相應的資格證書，職業經理人薪酬從業主委員會工作經費中列支。
第二十七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時督促、指導轄區物業管理區域內業主召開業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會尚未設立、解散、辭職或不履行職責的，由物業所在地的居民委員會（村民委員會）依法代行業主委員會職責。
物業管理區域分期開發建設的，可在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下成立業主大會，選舉產生臨時業主委員會。
第四章 物業服務
第二十八條 業主選聘的物業服務企業應當具備相應資質及信用等級。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業服務企業資質證書。
外地物業服務企業應當在市、區住房和城鄉建設部門備案后，方可進入本市區從事物業管理活動。
市、區住房和城鄉建設部門應當建立統一的物業服務企業及項目經理信用管理信息系統，印發信用管理手冊，實行信用年審。信用年審征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會以及城管等相關部門意見，物業服務企業及項目經理信用年審，作為企業資質轉正、升級、核定及承攬業務的要件之一。
具體的信用管理辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第二十九條 業主大會成立后，應依據當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法，確定服務等級以及相應的收費標準，選聘物業服務企業服務，簽訂書面的物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同分別報物業服務項目所在地的區住房和城鄉建設與價格行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者自治管理，但鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
各區住房和城鄉建設部門應當將具有資質且信用良好的專業性服務企業及其服務內容、服務承諾、收費標準列入推薦名錄，供業主自行選擇。
第三十條 物業服務企業和專業性服務企業應當按照物業服務合同提供質價相符的服務，并將服務合同、服務事項、服務等級、服務標準、人員配備、收費標準、收費審批或備案等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。
物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質疑時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合，街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好監管。
第三十一條 按照三等級（含以下）標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積不得高于3500平方米。按照四、五、六等級標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積分別不得高于3200、2800、2500平方米。從業人員的要求由業主與物業服務企業合同約定。
人均服務面積，是指本小區內收取物業服務費的收費面積，根據產權證面積來測算。
第三十二條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。決定解聘的，應當履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。
第三十三條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。
物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿三個月前履行必要的通知義務。
第三十四條 物業服務企業未與業主大會委托的業主委員會簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
第三十五條 物業服務合同終止、業主共同決定不再接受事實服務或者經業主大會授權業主委員會解聘原物業服務企業的，物業服務企業應當在7日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：
（一）移交物業共用部分；
（二）移交本辦法第十四條規定的相關資料；
（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（四）結清預收、代收的有關費用；
（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，各區住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其撤出。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目經理，并報區住房和城鄉建設部門備案。除物業服務合同另有約定外，項目經理原則上只能負責一個物業服務項目的服務。
物業服務企業更換項目經理的，應當及時告知業主，重新備案并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換。
第五章 物業的使用與維護
第三十七條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門，有關部門在接到情況反映后應立即趕赴現場，協調處理，下發整改意見，督促整改到位。
第三十八條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。
第三十九條 新建住宅物業，開發建設單位應當按規劃設計方案的要求無償提供不低于規劃總建筑面積3‰的物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主文化娛樂活動用房、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號），配置的物業服務用房最少不低于100平方米。物業服務用房所有權屬全體業主。
物業服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用，不得設置在住宅樓內和地下。規劃部門在規劃方案審查時應征求物業所在地區政府（管委會）意見，規劃、建設部門根據規劃審定方案進行驗收、登記。
物業服務用房及裝修應當符合國家有關工程質量和安全的要求，滿足正常使用功能。
第四十條 新建住宅小區和舊城區連片改造居民區項目，應按照規劃要求，將社區（工作、服務）用房、公共服務設施配套建設納入土地掛牌條件，約定產權歸屬。城市規劃行政主管部門要按照規定的配套建設指標對建設工程規劃設計方案進行審查，對不符合規定配置標準和要求的不予批準。工程的設計、施工及驗收使用，應征求物業所在地區政府（管委會）的意見。未按規定要求建設居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施的，不能通過驗收。驗收合格后，建設單位要根據規定將社區居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施交給所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）使用管理。
第四十一條 開發建設單位出售物業管理區域內車庫的，應當在出售前依法辦理預售許可，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
開發建設單位出租物業管理區域內規劃設計用于停放車輛的車庫、車位的，應當優先滿足本物業管理區域業主的停車需求。業主委員會具體負責對業主共有的道路或其他場地停車位的劃分，應當滿足公安、消防等部門對安全的相關規定。具體收費標準及收入分配按當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法執行，并做好公示。
第四十二條 利用業主共有的物業設置廣告等經營性設施的，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當征得相關業主、業主委員會書面同意，并就使用、管理、收入和分配與業主委員會達成書面協議，并履行報批手續后方可實施。
第四十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關使用費用并依法承擔區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
第四十四條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，以物業管理區域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶賬，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。
第四十五條 物業服務企業應當建立共用部位、共用設施設備的日常檢查、專項檢查和定期申報、維修養護制度。應當根據本年度共用部位、共用設施設備檢查結果，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出申請與建議，并根據業主大會的決定，集中組織維修或者更新改造，在雨季和冬季前及時修復存在問題。
第四十六條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
第四十七條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
第四十八條 開發建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。
第四十九條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第五十條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。
業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。
第六章 法律責任
第五十一條 開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市、區住房和城鄉建設部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條 開發建設單位不履行交接義務的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十三條 物業服務企業違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：
（一）未取得資質證書從事物業管理活動的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以5萬元以上20萬元以下罰款。
（二）違反合同約定的服務質量標準的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（三）對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由市、區住房和城鄉建設部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十四條 未經城市規劃行政主管部門批準，單位或個人擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內、配建的停車場地進行建設的或者在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的或者在經城鄉規劃主管部門核實后的建筑內擅自新建地下建筑物、構筑物的，城管部門應依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的或者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，由住房和城鄉建設部門依據《建設工程質量管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
第五十五條 單位或個人擅自侵占小區綠化設施的，物業服務企業應當及時制止，并及時向城管、園林等部門報告有關情況；未履行到位，造成小區綠化設施損毀，應追究其責任。
第五十六條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第五十七條 物業服務企業接到解聘通知后7日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會移交物業管理的相關設施和必要資料的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正；拒不改正的，可提請市住房和城鄉建設部門降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第五十八條 物業服務企業有下列行為之一的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正，記不良行為記錄一次，年度不良行為記錄達兩次的，限制承攬新項目，年度不良行為記錄達三次（含）以上的或情節嚴重且造成一定影響的，市、區住房和城鄉建設部門可將其列為不誠信企業，向社會公布，取消其承攬新項目資格。
（一）未按時將合同報送備案；
（二）擅自停止物業服務的；
（三）存在亂收費行為或者物業服務等級、服務標準未經備案開始收費的；
（四）裝修保證金未按時退還的；
（五）對火災隱患經公安機關消防機構通知后不及時采取措施消除的；
（六）業主投訴，經查實，屬物業服務企業責任的。
第五十九條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第六十一條 違反本辦法規定，依法應當由城管、工商、物價、規劃、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第六十二條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由區人民政府（管委會）負責召集，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區相關部門和物業所在社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業、專業經營單位參加，及時協調解決物業服務糾紛，維護各方利益。
第六十三條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十四條 建立協調溝通處理機制，各區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）發現物業服務企業存在違規行為的，應責令限期整改，給予通報批評，情況特別嚴重的，由區住房和城鄉建設部門進行查處。市住房和城鄉建設部門應對受到通報或查處的物業服務企業在信用管理中記不良記錄，并定期予以公布。
第六十五條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十六條 當事人對行政管理部門具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章 附 則
第六十七條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。
本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第六十八條 對于物業服務企業不愿意進駐的一些零散或面臨拆遷的居民小區，小區所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責日常管理和維護。
第六十九條 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第七十條 本辦法自2011年6月1日起施行。在2011年6月1日以后辦理預售許可的項目（含分期開發的項目）按本辦法規定執行。整個項目未竣工但分期開發已部分竣工項目的前期物業服務按本辦法規定執行。
《宿遷市市區物業管理辦法》已經市政府三屆二十八次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二O一一年四月十一日
宿遷市市區物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市區物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
配套設施不全的原有住宅區，由各區政府（管委會）組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
第三條 物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域，以住宅為主配套部分商業的除外。
一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施物業管理。
第四條 市住房和城鄉建設部門是全市物業管理行政主管部門，負責物業管理政策制定、行業指導、物業服務企業和從業人員資質及信用管理工作。
各區政府（管委會）負責做好本行政區域內的物業管理工作，各區住房和城鄉建設部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，具體負責轄區內物業管理活動的行政管理和行政執法工作。
市和區城管、財政、民政、物價、公安、規劃、環保、工商等部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作，各部門應將管理職責統一向社會公布。
第五條 各區政府（管委會）應明確各街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責管轄的物業管理區域，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導轄區內業主大會成立和業主委員會的換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應設立投訴調解工作站和應急維修服務站，調解處理物業管理各類糾紛，維護社區和諧穩定。
社區居民委員會是社區居民利益的重要維護者，負責指導和監督區域內業主委員會、業主大會、物業服務企業開展工作，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，綜合調處各類矛盾，維護社區居民的合法權益和社會穩定。
社區居民委員會要積極支持物業服務企業開展多種形式的社區服務，業主委員會和物業服務企業應主動接受社區居民委員會的指導和監督。
第六條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、環境衛生、園林綠化、技防監控、車輛管理、設施設備維護等專項服務的行業主管部門依法按照相應職責負責相關監督管理工作，提高行業服務水平。各專業服務單位及其行業主管部門應將服務內容和管理職責向社會公布。
第七條 區人民政府（管委會）應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化的物業服務，促進物業服務行業發展。
鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第二章 前期物業管理
第八條 本辦法所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
前期物業管理應至整個項目竣工交付之后，業主大會或業主委員會選聘確定的物業服務企業接管物業之時結束。
第九條 開發建設單位承擔前期物業服務責任。前期物業服務期間，開發建設單位負責物業管理區域內的安全巡查、衛生保潔、綠化養護、房屋及共用設施設備維修養護、臺賬管理等服務工作，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會監督管理，按物價部門審批或備案的服務等級及相應標準提供服務，不得向業主收取物業服務費。
第十條 新建商品房預銷售前，開發建設單位應通過公開招標方式選聘具備相應資質及信用等級的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂前期物業服務合同。
第十一條 為加強對物業服務行為的監管，物業服務企業需按不低于本項目建筑面積1元/平方米的標準交納履約保證金，由各區住房和城鄉建設局負責監管，在物業服務合同終止后予以退還。
具體的監管辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第十二條 業主應繳納裝修保證金、裝飾裝修垃圾處理費、停車管理服務費，其具體收費標準依據物價部門公布的相關文件執行。
電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用，應單獨列帳，合理、公開分攤，與業主協商預收，每次預收不超過半年；業主大會成立后，由業主委員會與物業服務企業協商確定具體分攤辦法。
第十三條 開發建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。業主應當就履行臨時管理規約內容作出書面承諾。在業主大會成立后，應當依照規定制定公布業主管理規約，經業主大會審議通過后，全體業主應當共同遵守。
第十四條 業主大會成立后選舉產生業主委員會，開發建設單位應于10日內同業主委員會進行物業共用部分查驗交接，辦理交接手續，并向物業所在區住房和城鄉建設部門備案，按照本項目總建筑面積10元/平方米的標準繳納物業管理儲備金，權屬為全體業主，使用由業主大會決定，實行專戶存儲、專款專用，專項用于彌補后期物業管理費用的不足和公共部位、設施設備的緊急維修等。各區政府（管委會）應對物業管理儲備金的繳納與使用制定具體的管理細則。
同時開發建設單位要向業主委員會移交下列物件、資料：
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（三）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（四）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（六）物業管理用房、技防監控等設備；
（七）承接查驗所必需的其他資料。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十五條 房屋所有權人為業主。業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、法規規定的其他有效證明為依據。業主可以書面委托代理人行使權利。
第十六條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。
第十七條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十八條 整個項目建設竣工交付之日起滿1年或交付后業主入住率達50%以上的，開發建設單位應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
第十九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到申請后應將申請事項告知所在社區居民委員會，聽取其意見，并于7日內組織成立首次業主大會會議籌備組，指定業主代表擔任籌備組組長。籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中物業管理區域內的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。
籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在物業管理區域內顯著位置公示業主大會召開時間、會議議程和籌備組成員等相關事項，公示時間不少于15日。
第二十條 開發建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。
第二十一條 業主大會選舉產生業主委員會，審議通過《業主委員會章程》。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地的區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
（一）籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
（二）業主大會議事規則以及業主大會決議；
（三）業主管理規約；
（四）業主委員會委員名單；
（五）其他相關資料。
材料齊全的，區建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當予以備案，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）、（五）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十二條 業主委員會委員實行任期制，依據業主大會議事規則決定有關任期、候補、空缺、資格終止等事項。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，按照《業主委員會章程》辦理移交手續。拒不移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第二十五條 業主委員會必要的工作經費，由全體業主承擔。具體可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費應包括業主大會、委員會的會議費；有關人員的津貼和薪酬；刻制印章、掛牌費；必要的日常辦公費用。工作經費收支情況，定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第二十六條 經業主大會同意，業主委員會可以聘請物業管理職業經理人，負責業主委員會委托的物業管理有關事項。
物業管理職業經理人應經過專業培訓，取得相應的資格證書，職業經理人薪酬從業主委員會工作經費中列支。
第二十七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時督促、指導轄區物業管理區域內業主召開業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會尚未設立、解散、辭職或不履行職責的，由物業所在地的居民委員會（村民委員會）依法代行業主委員會職責。
物業管理區域分期開發建設的，可在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下成立業主大會，選舉產生臨時業主委員會。
第四章 物業服務
第二十八條 業主選聘的物業服務企業應當具備相應資質及信用等級。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業服務企業資質證書。
外地物業服務企業應當在市、區住房和城鄉建設部門備案后，方可進入本市區從事物業管理活動。
市、區住房和城鄉建設部門應當建立統一的物業服務企業及項目經理信用管理信息系統，印發信用管理手冊，實行信用年審。信用年審征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會以及城管等相關部門意見，物業服務企業及項目經理信用年審，作為企業資質轉正、升級、核定及承攬業務的要件之一。
具體的信用管理辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第二十九條 業主大會成立后，應依據當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法，確定服務等級以及相應的收費標準，選聘物業服務企業服務，簽訂書面的物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同分別報物業服務項目所在地的區住房和城鄉建設與價格行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者自治管理，但鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
各區住房和城鄉建設部門應當將具有資質且信用良好的專業性服務企業及其服務內容、服務承諾、收費標準列入推薦名錄，供業主自行選擇。
第三十條 物業服務企業和專業性服務企業應當按照物業服務合同提供質價相符的服務，并將服務合同、服務事項、服務等級、服務標準、人員配備、收費標準、收費審批或備案等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。
物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質疑時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合，街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好監管。
第三十一條 按照三等級（含以下）標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積不得高于3500平方米。按照四、五、六等級標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積分別不得高于3200、2800、2500平方米。從業人員的要求由業主與物業服務企業合同約定。
人均服務面積，是指本小區內收取物業服務費的收費面積，根據產權證面積來測算。
第三十二條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。決定解聘的，應當履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。
第三十三條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。
物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿三個月前履行必要的通知義務。
第三十四條 物業服務企業未與業主大會委托的業主委員會簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
第三十五條 物業服務合同終止、業主共同決定不再接受事實服務或者經業主大會授權業主委員會解聘原物業服務企業的，物業服務企業應當在7日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：
（一）移交物業共用部分；
（二）移交本辦法第十四條規定的相關資料；
（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（四）結清預收、代收的有關費用；
（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，各區住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其撤出。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目經理，并報區住房和城鄉建設部門備案。除物業服務合同另有約定外，項目經理原則上只能負責一個物業服務項目的服務。
物業服務企業更換項目經理的，應當及時告知業主，重新備案并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換。
第五章 物業的使用與維護
第三十七條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門，有關部門在接到情況反映后應立即趕赴現場，協調處理，下發整改意見，督促整改到位。
第三十八條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。
第三十九條 新建住宅物業，開發建設單位應當按規劃設計方案的要求無償提供不低于規劃總建筑面積3‰的物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主文化娛樂活動用房、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號），配置的物業服務用房最少不低于100平方米。物業服務用房所有權屬全體業主。
物業服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用，不得設置在住宅樓內和地下。規劃部門在規劃方案審查時應征求物業所在地區政府（管委會）意見，規劃、建設部門根據規劃審定方案進行驗收、登記。
物業服務用房及裝修應當符合國家有關工程質量和安全的要求，滿足正常使用功能。
第四十條 新建住宅小區和舊城區連片改造居民區項目，應按照規劃要求，將社區（工作、服務）用房、公共服務設施配套建設納入土地掛牌條件，約定產權歸屬。城市規劃行政主管部門要按照規定的配套建設指標對建設工程規劃設計方案進行審查，對不符合規定配置標準和要求的不予批準。工程的設計、施工及驗收使用，應征求物業所在地區政府（管委會）的意見。未按規定要求建設居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施的，不能通過驗收。驗收合格后，建設單位要根據規定將社區居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施交給所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）使用管理。
第四十一條 開發建設單位出售物業管理區域內車庫的，應當在出售前依法辦理預售許可，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
開發建設單位出租物業管理區域內規劃設計用于停放車輛的車庫、車位的，應當優先滿足本物業管理區域業主的停車需求。業主委員會具體負責對業主共有的道路或其他場地停車位的劃分，應當滿足公安、消防等部門對安全的相關規定。具體收費標準及收入分配按當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法執行，并做好公示。
第四十二條 利用業主共有的物業設置廣告等經營性設施的，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當征得相關業主、業主委員會書面同意，并就使用、管理、收入和分配與業主委員會達成書面協議，并履行報批手續后方可實施。
第四十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關使用費用并依法承擔區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
第四十四條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，以物業管理區域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶賬，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。
第四十五條 物業服務企業應當建立共用部位、共用設施設備的日常檢查、專項檢查和定期申報、維修養護制度。應當根據本年度共用部位、共用設施設備檢查結果，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出申請與建議，并根據業主大會的決定，集中組織維修或者更新改造，在雨季和冬季前及時修復存在問題。
第四十六條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
第四十七條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
第四十八條 開發建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。
第四十九條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第五十條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。
業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。
第六章 法律責任
第五十一條 開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市、區住房和城鄉建設部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條 開發建設單位不履行交接義務的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十三條 物業服務企業違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：
（一）未取得資質證書從事物業管理活動的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以5萬元以上20萬元以下罰款。
（二）違反合同約定的服務質量標準的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（三）對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由市、區住房和城鄉建設部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十四條 未經城市規劃行政主管部門批準，單位或個人擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內、配建的停車場地進行建設的或者在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的或者在經城鄉規劃主管部門核實后的建筑內擅自新建地下建筑物、構筑物的，城管部門應依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的或者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，由住房和城鄉建設部門依據《建設工程質量管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
第五十五條 單位或個人擅自侵占小區綠化設施的，物業服務企業應當及時制止，并及時向城管、園林等部門報告有關情況；未履行到位，造成小區綠化設施損毀，應追究其責任。
第五十六條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第五十七條 物業服務企業接到解聘通知后7日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會移交物業管理的相關設施和必要資料的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正；拒不改正的，可提請市住房和城鄉建設部門降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第五十八條 物業服務企業有下列行為之一的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正，記不良行為記錄一次，年度不良行為記錄達兩次的，限制承攬新項目，年度不良行為記錄達三次（含）以上的或情節嚴重且造成一定影響的，市、區住房和城鄉建設部門可將其列為不誠信企業，向社會公布，取消其承攬新項目資格。
（一）未按時將合同報送備案；
（二）擅自停止物業服務的；
（三）存在亂收費行為或者物業服務等級、服務標準未經備案開始收費的；
（四）裝修保證金未按時退還的；
（五）對火災隱患經公安機關消防機構通知后不及時采取措施消除的；
（六）業主投訴，經查實，屬物業服務企業責任的。
第五十九條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第六十一條 違反本辦法規定，依法應當由城管、工商、物價、規劃、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第六十二條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由區人民政府（管委會）負責召集，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區相關部門和物業所在社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業、專業經營單位參加，及時協調解決物業服務糾紛，維護各方利益。
第六十三條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十四條 建立協調溝通處理機制，各區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）發現物業服務企業存在違規行為的，應責令限期整改，給予通報批評，情況特別嚴重的，由區住房和城鄉建設部門進行查處。市住房和城鄉建設部門應對受到通報或查處的物業服務企業在信用管理中記不良記錄，并定期予以公布。
第六十五條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十六條 當事人對行政管理部門具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章 附 則
第六十七條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。
本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第六十八條 對于物業服務企業不愿意進駐的一些零散或面臨拆遷的居民小區，小區所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責日常管理和維護。
第六十九條 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第七十條 本辦法自2011年6月1日起施行。在2011年6月1日以后辦理預售許可的項目（含分期開發的項目）按本辦法規定執行。整個項目未竣工但分期開發已部分竣工項目的前期物業服務按本辦法規定執行。
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